本篇文章摘自：商業周刊第 962 期
作者：賀桂芬
全球房地產市場正經歷15年來僅見，有些地方甚至是史上首見的景氣大潮，且這一波的房地產市場熱潮，不僅地點新興，標的也很另類，住宅和商業大樓已不稀奇，休閒、養生的不動產才正當紅。
這波房地產景氣大潮，涵蓋面之廣，史無前例，從美國、英國、澳洲、法國、西班牙到中國、印度、拉丁美洲和東歐。光是已開發國家，過去五年來的住宅區房價總值至少增加了三十兆美元，房市榮景的規模甚至超過一九九○年代後期的全球股市泡沫時期；若加上新興市場，這一波房地產熱潮，捲動的資金更加令人瞠目。
全球房地產市場之所以發燒，是因為難得一見的天時地利人和：首先是利率下滑到歷史低點，購買房地產的成本大幅降低；其次是投資人在二○○一年股市因為網路泡沫破滅而崩盤後，對證券市場失去信心，轉向報酬率較具吸引力的房地產市場；再來是近年全球經濟成長表現不凡，造成對於房地產的需求增加。
對於這一波全世界房產榮景，美國總統布希功勞不小。他一連串的減稅及兩年前簽署房地產投資信託修正案，徹底消除美國人民海外投資的障礙，美國資金因此向潮水般湧向海外，股票市場之外，房地產雨露均霑。
過去兩年來，除了美國人熱中到義大利買城堡之外，倫敦人也流行到保加利亞海灘買別墅；歐洲人則在南非港口城市構築自己夢想中的家園；九七年引爆亞洲金融風暴的泰國首都曼谷，一個接一個的開發案鎖定海外買主。
發燒現象 錢潮湧入，標的跨五大洲
更重要的是，這些新市場，除了中國之外，南非、東歐、俄羅斯，幾乎每一個市場，都呈現供不應求的狀況，有些市場的能見度，甚至可以看到七年之後；比方印度，平價住宅有印度政府政策作多，訂定二○一二年之前讓所有人民有自己的房子的目標；高價住宅有電子新貴和快速增加的中產階級追捧，商用房地產則有外資搶進，讓整個印度房地產市場萬里無雲。
其結果是，從一九九七年到二○○五年，南非房地產的價格飆漲了二四四％，漲幅世界第一，其次是愛爾蘭上漲了一九二％，英國上漲一五四％，西班牙則成長一四五％。
在這段期間，二○○三年和二○○四年是全球房價攀升的高峰期，但是從去年開始，房地產漲勢似乎已經出現減緩跡象的報導開始見諸報端。但《金融時報》（Financial Times）經過全面研究查訪之後，卻發現全球房地產市場絲毫沒有冷卻的跡象，一波接著一波的錢潮，前仆後繼的湧向世界各地的商業性不動產，而且投資的方式較以往的傳統穩健策略更具有想像力、也更加大膽。
《金融時報》甚至用希臘神話中眾家英雄於特洛伊戰爭結束後的「冒險之旅」（Odyssey），來形容當前逐漸加速中的全球房地產熱潮，而這批現代冒險家的組合也是五花八門，有初嘗甜頭的個體戶，也有價值億萬的共同基金。拜國際油價飆漲之賜，來自中東地區的熱錢從去年開始大量流向國際房地產市場。阿布達比的王室去年夏天就一口氣在倫敦買了好幾棟商業辦公大樓。
至於冒險的旅程則早已跨越了地理和政治的疆界，足跡遍布亞洲、歐洲和北美洲，尤其是中國、印度和東歐等新興市場，跨國業務已經成為房地產投資的新模式。所以，無論是愛爾蘭人購買杜拜的高級公寓、澳洲人投資芝加哥的辦公大樓、或者是美國人在北京蓋購物中心都不足為奇。
新興市場 俄、印、中最富潛力
而且除了傳統的土地和建築物之外，這些投資人對於不符合傳統「房地產」定義，但卻具有類似特質的相關產業，展現出前所未見的高度興趣。
「我們現在所看到的是資金循著這個商業模式以不同的方式，往不同的方向前進，」摩根士丹利（Morgan Stanley）歐洲房地產投資及金融部門行政總監史壯．羅伯森（Struan Robertson）歸納當前的房地產投資趨勢：「首先，就地理位置而言，是中歐和其他的新興市場。其次，是所謂的另類不動產，也就是比較非傳統的房地產業，例如旅館飯店，特別是健康中心和老人安養中心等等。」
除此之外，據羅伯森指出，共同基金也開始直接投資地產開發商，參與一些風險度較低的開發案。例如摩根士丹利就是倫敦康納利碼頭區（Canary Wharf）市區重新開發計畫的業主之一，現在又入股負責開發倫敦市西區（West End）都市更新計畫的大波特蘭地產公司（Great Portland Estates）。
由於房地產投資人對於風險的承受能力越來越高，因此過去乏人問津的冷門國家或地區也開始受到青睞，其中最炙手可熱的三個新興市場就是俄羅斯、中國和印度。尤其中國和印度近年來的蓬勃經濟發展，大型地產開發基金和具有國際發展能力的地產開發商當然不會忽略這兩處寶藏。
錢進印度 取消限制，歐美外資搶進
自從印度政府在今年年初取消了外資直接投資的限制之後，資金便源源湧進南亞次大陸。如果用爬山來形容各地的房地產市場：英國的市場已經過了顛峰狀態要開始走下坡了，西歐的市場也只差一兩步就要抵達山頂，而印度市場卻還在山腳下。
「印度擁有巨大的成長潛力，」英國沙維士商業地產開發公司（Savills Commercial）董事長傑瑞米．賀斯比（Jeremy Helsby）指出：「這個國家有著一群受過良好教育、而且能夠說英語的人力資源，這個資源已逐次被開發，但是就房地產的角度而言，卻處於未開發狀態。」
中俄問題 障礙仍多，外資依然看好
因此歐美許多的國際房地產開發商，如道乃戴（Dawnay Day）、漢斯（Hines）以及鐵獅門（Tishman Speyer Properties）等，都已經爭先搶進印度市場。
相較於印度，中國市場的外在環境中存在著政治開放程度低、語言障礙以及資產流動性不足等問題，儘管如此，過去幾年以來外資還是蜂擁而至，像高盛（Goldman Sachs）、摩根士丹利、和澳洲麥奎爾銀行（Macquarie Bank）等國際知名投資商都已經登陸中國，而美國的普洛斯不動產投資公司（ProLogis）腳步最為積極，已經獲得中國政府許可進行多項大型工商業開發案。
至於俄羅斯則面臨不同的問題。由於俄羅斯政府對於土地所有權的限制，以及嚴重的官僚貪污舞弊，使得該地不動產市場的風險遠超過中國或印度，成長潛力有限。不過依然有許多外資地產商對於莫斯科情有獨鍾。
模式改變 新地點、新標的取代傳統
雖然國際不動產投資早已經跨越了地理的疆界，但是其間仍然有相當多的地緣因素，像是英國的地產公司對於東歐和莫斯科的市場就表現出極高的興趣；而美國公司則把拉丁美洲市場視為禁臠，其中又以墨西哥為首選目標。
房地產業者預期，外資基金和大型地產商在未來數年內，仍將繼續投入這些新興市場，而且隨著資本規模的擴大，以及市場透明度的提升，外商將會以合資的方式和當地公司共同開發新的房地產。
「這些國家（的房地產市場）由於具有極高的升值潛力和報酬率，因此深深吸引著外資，即使風險也跟著相對提高。」賀斯比表示：「反觀西方國家市場，許多公司根本連案子都找不到，有太多的資金在追逐極少數的產品，因此勢必要往其他地區發展。」
賀斯比同時指出，西歐房地產市場的投資報酬率目前大約只有四％到五％的水準，倫敦市西區的開發案甚至連四％都不到。而美國的情況也處於有史以來最低潮。因此，投資人開始運用他們的想像力和創意，將觸角伸向過去從未考慮過的領域。
「這意味著另類的地點、另類的不動產，」英國景順房地產公司（Invesco Real Estate）歐洲市場研究部門主管保羅．甘迺迪（Paul Kennedy）指出：「投資者不但跨過地理疆界，並且開始涉足多用途、休閒性的不動產，例如旅館、酒店。」
除了新興市場之外，新興的不動產種類也是當前全球房地產投資的熱門項目。「房地產投資人對於旅館、度假村、安養中心、超級市場、學生公寓和休閒住宅的興趣越來越高。」
英國萊坊國際物業公司（Knight Frank）投資部門主管彼得．麥考爾（Peter MacColl）證實：「理由非常明顯，一方面是因為目前市場上傳統的房地產產品越來越少，另一方面是因為這些新興領域提供了極佳的獲利機會。」
隱藏危機 金融市場不穩定拉高風險
不過，高報酬通常都會伴隨著高風險，無論是投資新興國家市場，或是另類房地產商品，其中所涉及之危機與風險，也比傳統房地產市場高出許多。
新興市場往往規模較小，因此流動性不足，而且市場資訊不透明，加上不同的法律、規定和稅制，往往使情況更加複雜。在這些國家，市場需要的通常是房地產開發，而不是投資。
但是，誠如拉塞爾投資管理公司（LaSalle Investment Management）歐洲研究部門主管羅賓．古柴爾德（Robin Goodchild）所說：「如果只是買進和持有，根本無利可圖。」
而且許多新興國家市場，包括墨西哥、阿根廷、印尼、馬來西亞、韓國、俄羅斯和巴西等，在過去十年間都曾經先後爆發過金融危機，其中部分國家之金融市場至今仍然處於相對較不穩定的狀況。
儘管如此，包括漢斯、鐵獅門、和拉塞爾等大型地產公司，以及摩根士丹利和高盛等投資基金，還是爭先恐後的將資金投入新興市場，搶奪先發優勢。因為，就如同英國經濟學家約翰．凱恩斯（John Maynard Keynes）的名言，「成功的投資是對他人的預期進行預期」，這些公司無非希望其他投資者會因此跟進，而將價格抬高。
不過，古柴爾德還是警告說：「由於市場缺乏監管機制，而且透明度不足，這些國家對投資者構成巨大挑戰，只有那些風險承受能力最高的投資者才應涉足此類市場。」
利空因子 美國升息將抑制投資
即使是在成熟穩定的經濟環境，投資新型不動產商品仍然可能面臨許多問題，擁有和管理一棟辦公大樓或一座購物中心，其複雜程度往往超乎許多投資人的想像，更不用說是經營生意──無論是超級市場、安養中心或酒吧，其中有太多的細節隨時都有可能會出差錯。
此外，無論是投資新興市場或新興產品，房地產投資人都面臨著一項新的風險，那就是逐漸走高的利率。美國聯邦準備理事會三月二十八日宣布利率調升一碼 ，成為四．七五％，達到二○○一春天以來最高的水準。這是聯準會自從二○○四年六月開始反通貨膨脹路線以來第十五度升息。
升息聲明中並且暗示，由於經濟持續走熱，未來可能還會再升息兩次，也就是美國的利率水準在短期內將達到至少五．二五％的水準。英國的利率目前則是維持在四．五○％，分析師普遍認為，短期內並沒有下降的可能。
美國不斷上升的利率，是否會對其他國家的金融體系造成影響，目前尚言之過早，不過有鑒於這一波全球房地產熱潮和先前的低利率水準有密切的關連，利率水準反轉上揚勢必會對房地產投資產生抑制作用。
但即便有種種的挑戰和風險，目前，仍然看不出投資人對於新興房地產市場和商品的投資腳步有放慢的跡象。或許是因為房地產市場本來就是冒險家的樂園，各式各樣的風險反而讓成功的果實滋味更加的甜美。
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